Logements étudiants : les arnaques progressent fortement

publié le 05 Novembre 2021
8 min

Comme à chaque rentrée, les logements étudiants ont été sujets à arnaques. Les escrocs, qui s'appuient sur la peur des étudiants de ne pas trouver de logement, demandent de l'argent pour bloquer un appartement en réalité inexistant. Alors que les autorités s'apprêtent à lancer un site où les victimes d'escroqueries pourront porter plainte, la question se pose pour ces jeunes de l'investissement dans un bien immobilier. Avant de contacter son banquier et afin d'avoir une idée de la faisabilité du projet, il existe sur Internet des sites de simulation de prêts immobiliers, à l'exemple d'Empruntis.

Les signalements de fausses annonces de locations ont progressé de 17 % en un an. Les logements étudiants sont particulièrement visés par ces arnaques. Avec des techniques de plus en plus pointues, les escrocs réclament désormais de l’argent en avance pour bloquer un logement, en jouant sur la peur des étudiants à se retrouver sans rien à la rentrée.

Un site pour déposer plainte

Face à ce regain d’arnaques, les autorités s’apprêtent à lancer un service où les victimes d’arnaques dans ce genre pourront porter plainte ou de déposer une main courante. Par ailleurs, toutes les annonces de logements émanant de propriétaires non identifiés font l’objet d’un contrôle approfondi par certains sites. Des documents complémentaires sont, par exemple, demandés aux propriétaires qui font l’objet de doutes.
C’est en période de rentrée universitaire que les arnaques aux locations augmentent tout particulièrement. Mais alors, plutôt que de louer son logement étudiant et risquer de se faire arnaquer, pourquoi ne pas plutôt songer à investir ? Pour cela, des sites de simulation de prêts et d’assurances de prêts immobiliers sont utilisables sur Internet.

En 2021, est-il possible d’emprunter lorsqu’on est étudiant ?

En étant étudiant, il est rare que vous disposiez d’un salaire régulier avant la fin des études. Et avec seulement un travail d’appoint ou un job d’été, convaincre la banque que votre projet d’achat dans l’immobilier est viable est presque réduit à néant. Il existe néanmoins d’autres solutions qui permettront à votre banquier de réfléchir sérieusement à votre projet.

Pensez tout d’abord à la caution personnelle et solidaire. Il faut pour cela trouver une personne qui accepte de se porter garant de votre emprunt. Dans la plupart des cas, il s’agit des parents de l’étudiant, mais il faut pour cela qu’ils soient en capacité d’assumer les mensualités. Et cette décision n’est pas sans risques puisque le patrimoine des personnes cautionnaires est engagé.

Il est également envisageable d’emprunter avec ses parents, dans le cadre d’une indivision ou de la création d’une Société Civile Immobilière. Nécessitant peu de formalités, cette option est souvent celle qui est préférée. Elle est également conseillée dans le cas où l’acquéreur souhaiterait conserver le logement seul. Le point négatif reste son coût plutôt élevé et nécessitant de passer par un avocat ou un notaire.

Enfin, il existe des prêts réglementés. Si les banques exigent un apport correspondant à 10 % du prix d’acquisition du logement, elles sont parfois plus indulgentes avec les primo-accédants. Certains prêts entrent par ailleurs dans le calcul de l’apport personnel, à l’exemple du PTZ+. Ce prêt est réservé à l’achat d’une résidence principale dans du bâti neuf.

Acheter ou louer, quelle tendance en 2021 ?

60 % des Français sont propriétaires de leur logement. Une tendance qui continue à progresser, notamment depuis le début de la crise sanitaire. Mais attention, lorsqu’on projette d’acheter, il reste important de prendre en compte la conjoncture économique. En effet, les taux des crédits immobiliers et le prix au mètre carré doivent être pris en compte lorsqu’on hésite entre louer et acheter. En 2021, ces taux restent avantageux pour les futurs acheteurs, un taux bas permettant de rentabiliser un achat immobilier plus rapidement. Les taux n’ont en effet cessé de baisser. Ainsi, le taux moyen se maintient à 1 % sur 20 ans au mois d’octobre. Et si les prix et charges de copropriété continuent de grimper, ils sont compensés par cette baisse des taux. La suppression progressive de la taxe d’habitation profite, quant à elle, à la fois aux locataires et aux propriétaires.

Louer ou acheter, quels sont les avantages ?

Lorsqu’on est étudiant et qu’on a les moyens d’investir dans un petit studio, se poser la question des avantages de la location et de l’achat est tout de même nécessaire. Investir dans un bien immobilier peut offrir un sentiment de liberté, d’autant plus qu’on ne paie plus de loyer à fond perdu. Il est possible de faire les travaux que l’on souhaite chez soi et cela permet de se constituer un patrimoine. Mais attention, en plus du prix d’achat, des frais annexes seront à ajouter comme les frais de notaire ou d’agence. Il faudra donc s’assurer d’être en capacité financière d’assumer tout cela, et ce même si l’achat se fait en indivision.

Louer un logement semble offrir davantage de flexibilité, surtout lorsqu’on est étudiant. Les études ne durent pas éternellement, et à moins de mettre à la location votre bien, il faudra le remettre en vente lorsque vous déménagerez. En louant, vous n’aurez pas ce problème. Par ailleurs, certaines villes ont des prix très élevés en matière d’immobilier. Louer sera alors plus avantageux puisqu’il est souvent compliqué d’acheter un appartement d'une surface comparable à sa location. En étant locataire, c’est au propriétaire d’assumer la réalisation de travaux en cas de problèmes dans le logement. Un avantage économique à ne pas négliger, donc.

Acheter pour louer, un compromis pour les étudiants ?

Acheter pour louer n’a pas les mêmes finalités qu’investir pour habiter. En mettant à la location votre bien immobilier, vous rembourserez quasi automatiquement vos mensualités et pourrez peut-être même réaliser une marge. Un avantage indéniable pour les étudiants n’ayant pas toujours de revenus réguliers. Alors dans vos recherches, pensez à viser un bien à hauteur de votre budget et privilégiez les petites surfaces comme des T1 ou des studios.

Vous pourrez, par ailleurs, toujours récupérer votre logement pour l’habiter si vous en ressentez le besoin. Le point négatif reste qu’en cas de problème, c’est à vous de prendre en charge les éventuels travaux à faire ou le changement de la chaudière.

En fonction de la localisation, le retour sur investissement sera plus ou moins important. Dans les zones dites tendues, les loyers des locations sont plafonnés et ne permettront pas forcément de couvrir les mensualités. Un point à donc bien prendre en compte lorsqu’on projette d’investir dans l’immobilier. Votre appartement devra pouvoir être loué tout en répondant à la demande locative, ceci dans l’objectif de ne pas rester sur le marché trop longtemps.

Enfin, certaines villes sont à privilégier lorsqu’on souhaite investir dans un logement étudiant. Lille, par exemple, où la rentabilité reste très élevée. Le rendement net moyen y est de 6 % pour un loyer mensuel moyen de 14,80 euros par mètre carré.

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