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Décryptage

Asset manager et property manager : aux manettes des placements immobiliers

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L’immobilier est désormais un produit d’investissement. Pour gérer ces placements, de nouveaux métiers sont arrivés en France, portés par de nombreux acteurs financiers anglo-saxons. En quoi consistent-ils ? Présentation extraite du guide “Les Métiers de l'immobilier” de Pascale Kroll.

Asset manager est un terme anglo-saxon pour désigner le métier de gestionnaire d'actifs immobiliers. Le property management concerne, lui, la gestion de biens immobiliers. Si l'asset manager et le property manager travaillent ensemble, ils ont des activités bien distinctes. Ces deux fonctions ont révolutionné l'administration des biens tertiaires depuis la fin des années 1990.

Asset manager

À ce poste, votre mission est d'optimiser les placements immobiliers appartenant à une personne physique ou morale. Vous aidez une entreprise à définir sa stratégie immobilière puis la mettez en œuvre en gérant son portefeuille d'actifs (bureaux, centres commerciaux, entrepôts, habitations, hôtels, etc.). Vous êtes chargé d'acheter, d'optimiser dans le temps, puis de revendre dans les meilleures conditions possibles afin d'optimiser le retour sur investissement.

Quelles activités au quotidien ?

Selon les sociétés, votre mission peut varier. Vous pourrez ainsi, en complément de votre casquette de gestionnaire, être responsable de l'investissement en amont et de la vente de l'actif à un tiers. “Mon métier consiste à donner la meilleure valeur possible à un immeuble, ce qui peut se faire par le biais de travaux d'amélioration ou de rénovation, confie un asset manager du groupe Carlyle, société d'investissement d'origine américaine. Toute évaluation repose également sur un travail relatif au financement, à la gestion, aux actions marketing et enfin à la commercialisation du bien.”

Ancien asset manager chez Adyal Grands Comptes (une filiale du groupe Adyal Urbania, qui fait de l'administration de biens et du property management), Sylvain Gouttenegre a ensuite travaillé dans le groupe Nexity, en tant que chargé de patrimoine, avant de devenir chargé de projets en aménagement, valorisation et cession chez RFF. Depuis avril 2009, il ne travaille qu'avec des institutions publiques (conseils généraux, mairies, etc.), pour lesquelles il réalise des opérations de montage de dossiers et d'expertise des biens. “Nous n'intervenons que sur le patrimoine existant. Nous voyons quel est le meilleur scénario possible pour le valoriser. Par exemple, pour un terrain et une maison, va-t-on vendre la globalité ou réaliser une division ? On intervient au stade de la vente, de la location, de la rénovation.”

Ce métier occasionne beaucoup de déplacements sur site pour bien connaître le patrimoine et son potentiel. “Dans la semaine, nous faisons de nouveaux contrats de location, des contrats avec des clients qui apportent des affaires aux collectivités publiques, explique Sylvain Gouttenegre. Nous sommes également maître d'ouvrage délégué [la maîtrise d'ouvrage déléguée réalise l'interface entre le maître d'ouvrage, qui porte le projet et maîtrise l'idée de base, et le maître d'oeuvre, qui est chargé de traduire en termes techniques les besoins du maître d'ouvrage et de les faire réaliser] et réalisons des appels d'offres.”

Le rôle de l'asset manager est aussi de gérer les contentieux, par exemple des locataires qui ne paient pas de loyer et à qui il faut adresser des mises en référé de paiement, procéder à des expulsions. Il doit gérer les nouveaux acquéreurs, participer à des réunions, faire le reporting de suivi d'activité, gérer avec le notaire l'avancement des dossiers jusqu'à la signature de l'acte de vente final. Un jour par semaine, il rencontre les artisans avec les clients, pour réaliser des diagnostics techniques ou découper les lots. Le reste du temps est consacré à la partie administrative : comptes-rendus de réunions, montages de dossiers.

Quelles sont les conditions nécessaires pour faire ce métier ?

Ce type de poste est accessible généralement après un diplôme d'école de commerce, ou les masters 2 droit de l'immobilier et de son financement à l'université de Valenciennes ou droit, administration, économie et gestion, spécialité droit de l'immobilier et de l'habitat à l'université de Brest, ou encore une formation en école spécialisée, du type ESPI (École supérieure des professions immobilières). “Les recruteurs affectionnent les profils dont les compétences financières se doublent d'une bonne connaissance du droit de l'immobilier et du bâtiment”, note Laurent Derote, responsable du département immobilier et construction chez Hudson, cabinet de conseil en recrutement et en ressources humaines.

“Après un DEUST [diplôme d'études universitaires scientifiques et techniques] droit immobilier et une licence pro métiers de l'immobilier, j'ai suivi des cours du soir à l'ICH à Bordeaux, en spécialisation expertise immobilière, explique Sylvain Gouttenegre. Pendant trois ans, j'ai été conseiller en transactions dans diverses agences immobilières. Le hasard m'a permis de me rapprocher de l'asset management. J'en avais assez de faire de la négociation. Je voulais marier le commercial et le juridique.”

Comme asset manager, vous développez une large culture générale économique et financière, doublée d'excellentes capacités d'analyse et de synthèse. Vous devez également avoir de bonnes compétences en management, en communication et en négociation. “Nous devons être persuasifs afin de montrer à nos clients que notre scénario est le meilleur pour eux. Je pense avoir été recruté pour ce côté commercial”, appuie Sylvain Gouttenegre.

Votre évolution de carrière dépendra de la taille de la société. Cinq ans d'expérience environ suffisent pour encadrer une équipe de gestionnaires, voire pour monter votre propre agence. Vous pourrez aussi évoluer vers le poste de directeur de service, de directeur régional d'une agence.

Property manager

Quelles activités au quotidien ?

Le property manager doit assurer la gestion optimisée d'un parc immobilier. “Une fois les immeubles achetés, le property manager se charge de la gestion opérationnelle quotidienne, négocie les baux, supervise les travaux, gère les relations avec le locataire, etc.”, explique Xavière Phisel, associée du cabinet de recrutement Sirca, spécialisée dans l'immobilier. À ce poste, vous êtes en charge de l'entretien des immeubles (personnel d'accueil, tri des ordures, personnel de ménage, etc.), de leur bon fonctionnement technique (détection incendie, chauffage, ascenseur, etc.). Vous avez également un rôle de conseil, moins global et plus technique que celui de l'asset manager, pour le choix d'investissement. Le propriétaire attend de vous que vous lui fassiez gagner de l'argent.

Vos activités sont de plusieurs ordres : administratives (suivi de l'occupation des surfaces ou des appartements), techniques (prévision de travaux, réalisation d'audits), financières et commerciales. D'un point de vue financier, vous êtes chargé de l'élaboration des business plans, des budgets d'exploitation. Vous assurez aussi la gestion administrative et juridique et vous êtes chargé du suivi d'éventuels contentieux (garanties légales des constructeurs, etc.).

Après un master 2 management des services immobiliers de l'IMSI (Institut du management des services immobiliers), Carine a réalisé un stage dans le property management au sein d'une structure spécialisée dans la location de bureaux en région parisienne : “Le property manager ou gestionnaire immobilier d'entreprise est un véritable chef d'orchestre. Il mêle les compétences afin d'assurer la meilleure rentabilité des bâtiments qu'il gère, explique-t‑elle. Sa principale mission est d'assurer le suivi des baux : facturation, gestion courante des charges, recouvrement, audit des obligations de chacune des parties, règlement des contentieux avec les locataires, évaluation des biens immobiliers, etc. Toutes ces missions sont effectuées en lien avec l'ensemble des équipes de l'entreprise dans un souci de valorisation du patrimoine.”

Quelles sont les conditions nécessaires pour faire ce métier ?

Le poste de property manager est accessible aux débutants. Les recruteurs demandent pour ce métier une formation en école de commerce, un diplôme d'État délivré par l'un des instituts d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitat (rattachés au CNAM, Conservatoire national des arts et métiers), section vente et gestion d'immeubles, un master (par exemple ingénierie de l'immobilier, option ingénierie immobilière proposé à l'université Paris-Est Marne-la-Vallée ou management de l'immobilier à l'université Paris-Dauphine ou encore management des services immobiliers à l'ESPI). À cette formation s'ajoutera idéalement un stage ou une expérience dans la gestion locative et/ou la copropriété en immobilier d'entreprise.

Des déplacements sont à prévoir avec notamment la visite de sites immobiliers, où vous devez faire preuve d'un grand sens de l'observation pour repérer très vite les améliorations à prévoir.

POUR ALLER PLUS LOIN
À découvrir aux Éditions de l'Etudiant :
Les Métiers de l'immobilier”,
par Pascale Kroll.

Sommaire du dossier
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