1. Le promoteur immobilier, chef d'orchestre de la construction
Décryptage

Le promoteur immobilier, chef d'orchestre de la construction

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Recherche du terrain, coordination et suivi des travaux, commercialisation… le promoteur chapeaute toute l'opération immobilière. // © plainpicture/Westend61/Rainer Berg
Recherche du terrain, coordination et suivi des travaux, commercialisation… le promoteur chapeaute toute l'opération immobilière. // © plainpicture/Westend61/Rainer Berg

Le promoteur fait construire ou rénove des biens immobiliers pour les vendre. Il coordonne l'ensemble des opérations, du chantier à la commercialisation en passant par le volet administratif. Du fait du niveau important de responsabilités, ce poste exige de l'expérience. Souhaitez-vous vous orienter dans cette voie ? Présentation extraite du guide “Les Métiers de l'immobilier” de Pascale Kroll.

Un promoteur immobilier touche à l'ensemble des activités de la promotion. C'est un métier très complet qui exige de la maturité, un haut niveau technique et une grande rigueur professionnelle. Il requiert donc de l'expérience. Mais en tant que débutant, vous pouvez déjà toucher à différents aspects de la promotion immobilière, par exemple la recherche de terrain en tant que prospecteur foncier, le montage d'opérations en tant que chargé d'affaires immobilières, la maîtrise d'ouvrage en tant que conducteur de travaux, la commercialisation d'un programme immobilier en tant qu'attaché commercial.

Si ce type de poste complet vous intéresse, vous avez la possibilité de créer votre propre structure après plusieurs années d'expérience. Vous pouvez également réaliser la même mission en occupant le poste de responsable de programme, chez un promoteur.

Quelles activités au quotidien ?

Promoteur immobilier, vous réalisez des opérations immobilières. Vous réhabilitez ou faites construire des biens immobiliers pour les vendre. Votre mission consiste à suivre chaque étape de la réalisation du projet immobilier. Vous chapeautez toute l'opération et jouez le rôle d'un chef d'orchestre, travaillant avec un ingénieur travaux pour la partie technique et un responsable commercial pour vendre les lots.

Recherche du terrain

Comme le prospecteur foncier, vous devez trouver un terrain propice. Cela peut se faire par plusieurs biais : annonces, publicités, contacts. Votre carnet d'adresses et vos qualités de prospection vous permettront d'arriver à vos fins.

Les promoteurs sont souvent spécialisés par type de produits : logements (logement social ou privé, collectif ou individuel, produit d'habitation, de loisir ou d'investissement, etc.), immobilier d'entreprise, commerces, hôtels, etc. “Je ne m'adresse qu'à des professionnels, explique Cédric Serre, promoteur immobilier (SR Développeur, spécialiste de l'immobilier d'entreprise) à Clermont-Ferrand. Nous produisons 3.000 m2 de bureaux par an. Le marché de l'immobilier de la ville représente 20.000 m2. Je commercialise du neuf et, depuis l'obtention de ma carte professionnelle de transaction, en octobre 2009, je suis agent immobilier et vends de l'ancien. Je peux aussi me charger de la commercialisation de mandats d'autres promoteurs qui, eux, ne s'occupent que de la partie promotion immobilière. Pour arriver à détecter les bons terrains, il faut bien comprendre les attentes des entreprises, qui sont différentes de celles des particuliers. Les entreprises ont ainsi la volonté de se regrouper dans des adresses que le public peut facilement trouver. Le choix est plus restreint.”

Analyse des chances de réussite du projet

L'objectif du promoteur est de rentabiliser les constructions. “Je réunis l'architecte et les membres du bureau d'études afin de concevoir une perspective en 3D, qui permettra de visualiser le projet et de mieux le vendre”, détaille Cédric Serre.

Coordination et suivi du chantier de construction

Vous gérez les appels d'offres et choisissez les prestataires qui réaliseront les travaux. Soit vous déléguez à une seule entreprise toutes les opérations, soit vous agissez lot par lot (pour chaque lot, plusieurs entreprises peuvent intervenir) en traitant directement avec tous les corps de métiers. Cela peut donc demander beaucoup de travail de suivi et de coordination. Vous faites la demande de permis de construire.

Vous êtes présent sur le chantier et au bureau avec des réunions régulières pour rencontrer les différents intervenants et vous vous assurez que les délais sont respectés, de même que les contraintes techniques, administratives et financières. Au niveau administratif, vous vous assurez que les personnes travaillant sur le chantier sont bien en règle avec la législation. Lorsque le chantier est terminé, vous inspectez le travail, les finitions afin que cela corresponde bien à vos attentes et, donc, à celle du client final.

Commercialisation du produit fini

En parallèle, dès le début des travaux, vous recherchez de potentiels acquéreurs ou locataires. Pour vendre votre bien, vous pouvez faire appel à des réseaux de commercialisation ou le faire directement. Vous avez au préalable défini une grille de prix au vu de différents critères, tels que le prix au mètre carré, l'exposition, la vue, les prestations offertes, etc. Vous assurez la promotion auprès du grand public et les visites de potentiels acquéreurs.

Quelles sont les conditions nécessaires pour faire ce métier ?

Les compétences et qualités requises

Le promoteur immobilier touche à tout. Ce métier requiert de nombreuses qualités.

• De la polyvalence et de l'organisation. Vous devez gérer les aspects techniques, commerciaux, administratifs, juridiques et financiers. “Il faut être un très bon généraliste, s'investir dans tous les domaines d'activités”, note un directeur de société de promotion immobilière. Cette fonction est enrichissante car elle nécessite au quotidien de travailler sur des sujets aussi divers que l'urbanisme, l'architecture, le droit, le commerce, la technique de construction ou l'économie des projets.

Un bon relationnel et le goût du travail en équipe. Cette fonction implique une multiplicité de contacts humains avec des interlocuteurs variés, allant de l'ouvrier sur un chantier aux maires ou aux notaires.

De la rigueur. L'encadrement réglementaire et juridique de l'activité de promotion en matière d'urbanisme, de technique, de sécurité, exige un haut niveau technique et une grande rigueur professionnelle.

Un bon sens de la négociation. La recherche foncière nécessite un bon relationnel et surtout de réelles aptitudes pour la négociation. “C'est lors de la phase de négociation que je me fais le plus plaisir. Les autres étapes se déroulent bien quand on connaît son métier. La règle de base est de veiller à l'équilibre financier de l'opération”, souligne Cédric Serre.

De l'anticipation. Il faut avoir une vision à moyen terme, être capable d'anticiper afin de tenir les délais. “Il faut toujours avoir des projets à monter, car cela peut prendre du temps, remarque également Cédric Serre. Il faut toujours avoir un coup d'avance et veiller à disposer de terrains car sans cela vous ne pouvez rien faire !” Cela demande également d'avoir les nerfs solides : “Notre situation dépend beaucoup de la conjoncture économique, on travaille sur des cycles longs (quatre ans en moyenne), et on ne sait pas forcément quelle sera la demande dans les années à venir”, souligne un directeur d'une société de promotion immobilière.

Les formations souhaitées

Pour devenir promoteur immobilier, vous devez posséder un diplôme de niveau bac+4 à bac+5 tel que celui d'une grande école de commerce ou d'une école d'ingénieurs BTP, un master droit de l'immobilier, un master management immobilier, un master professions immobilières, ainsi que plusieurs années d'expérience dans le secteur de la promotion immobilière, en management de programmes immobiliers (développement et montage). C'est l'expérience du terrain et la capacité à se former et à apprendre de ses erreurs commises dans le passé qui feront un bon professionnel de la promotion immobilière.

Voici, par exemple, le parcours de Cédric Serre : “J'ai suivi un DESS marketing et politique de communication au CELSA en 1995. J'étais alors intéressé par la publicité. J'ai réalisé plusieurs stages dans le domaine, mais cela ne m'a pas plu. Après mon service militaire et un poste d'assistant chef de publicité à SIRPA Terre (Service d'informations et de relations publiques de l'armée de terre), j'ai obtenu un poste de responsable de gestion immobilière et assurances chez Canon. Je me suis occupé du déménagement et du transfert du siège social. Je gérais alors les baux, négociais avec les propriétaires, m'occupais de l'aménagement des bureaux, recherchais des surfaces, suivais le contentieux avec un cabinet d'avocats. Après quatre ans, j'ai évolué vers un poste de responsable achats services généraux chez General Electric où j'ai fait de la gestion d'équipes. Mes différents postes m'ont permis de négocier avec des promoteurs immobiliers. Je suis ensuite passé de l'autre côté de la barrière en rejoignant mon père, promoteur immobilier à Clermont-Ferrand. Depuis son départ, je gère ma PME, avec l'aide d'une seule assistante.”

Quelle rémunération ?

Un promoteur immobilier en début de carrière peut gagner, brut, 24.000 € à 40.000 € par an. Un directeur de programme avec dix ans d'expérience peut percevoir de 40.000 € à 70.000 € par an (brut).

POUR ALLER PLUS LOIN
À découvrir aux Éditions de l'Etudiant :
Les Métiers de l'immobilier”,
par Pascale Kroll.

Sommaire du dossier
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